既存不適格

きぞんふてきかく


建築時には法令に適合して建てられたが、後に法令の改正や都市計画の変更等によって不適格な部分が生じた建築物のこと。

そのまま使用しても違法ではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない。

建築時から、当時の法令に違反していたものは違法建築であり、既存不適格とは異なる。


既存不適格の例


  • 道路
大正時代に制定された市街地建築物法では当初2.7m以上の道路に接していなければ建築することができない、という規定だった。
現在の建築基準法では4m以上の道路に接しなければならない、という規定になった。(2項道路を参照)。

  • 用途地域
都市計画用途地域が決められる以前から稼動していた工場などで、後から住居専用地域に定められたため、既存不適格になった事例がある。

  • ボリューム
かつては31m・20mなどの絶対高さ制限で建物のボリュームを規制していたが、1968年の建築基準法の改正により、建物のボリュームは都市計画で定める容積率で規制することが原則になった。
1960年代までに高層化が進んだ市街地の中などで、後から導入された容積率をオーバーしている事例が見られる。この場合、ビルを建替えようとすると床面積を減らさざるを得ず、建替えの障害になる。

  • 日影規制
日照権訴訟が多発したため、1976年の建築基準法改正で日影規制の導入が可能になったが、導入前に建てられたビルの中には、日影規制の既存不適格になっている事例がある。


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